[부동산학개론]토지의 분류/ 2-3) 국토의 계획및 이용에 관한 법률상의 분류(#용도구역)

 

안녕하세요 이웃님들

바람 인사드립니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류 용도지역과 용도지구에 대해 알아봤는데요

오늘은 마지막으로 용도구역에 관해 알아보겠습니다.

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토지의 정의

토지란 일정한 범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 그 상하를 포함하는 것이다(민법 제212조 참조). 따라서 땅속의 토사·암석·지하수 등은 토지의 구성성분으로서 토지의 일부이다. 다만 미채굴의 광물은 국가가 이를 채굴·취득하는 권리(광업권)를 부여하는 권능을 가지고 있기 때문에 토지소유자의 소유권은 이에 미치지 못한다.

토지의 분류

토지는 크게 3가지로 분류가 됩니다.

1)공간정보의 구축 및 관리법상 지목에 따른 분류

2)국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류

3)정착물 유무 관계등에 따른 분류

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류

국토의 계획 및 이용에 관한 법류상의 분류는 크게(대분류) 용도지역과 용도지구, 용도구역으로 분류한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 목적

국토의 이용 개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행등에 필요한 사항을 정하여 공고복리를 증진시키고

국민의 삶의 질을 향상 시키는 것을 목적으로 한다.

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용도구역

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건페율, 용적율, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지 이용의 도모,

토지이용의 조합적 조정, 관리등을 위해 도시,군관리계획으로 결정하는 지역

용도구역의 지정 및 변경에 관한 사항과 용도구역 안에서의 행위제한 사항 등은 각 소관 법에 따라 관리된다. 개발제한구역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 도시자연공원구역은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」, 시가화조정구역 및 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 따른다.

용도구역의 유형

서울시의 경우에는 당초 용도구역 중 개발제한구역만 지정되어 있었으나, 2000년 7월 장기미집행 도시계획시설의 실효에 따라 해제 예정인 공원 등을 체계적으로 관리하여 서울의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2에 따라 도시자연공원구역 68개소를 새롭게 지정한 바 있다.

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개발제한구역

개발제한구역(Green Belt; GB)은 공간적 연속성 및 도시의 자족성 확보, 합리적인 토지이용 및 적정한 성장관리 등을 고려하여 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 국토교통부장관이 지정ㆍ변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

 

1. 1. 도시가 무질서하게 확산되거나 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
2. 2. 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
3. 3. 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역
4. 4. 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 

개발제한구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획사업을 할 수 없으며 경우에 따라 허가를 받은 행위 또는 사업만 가능하다. 개발제한구역에서의 행위제한은 주민의 재산권에 미치는 영향이 크기 때문에 관할 시ㆍ도지사는 해당 지역의 주민지원사업 등을 포함하는 개발제한구역관리계획을 5년 단위로 수립하여 개발제한구역을 종합적으로 관리해야 한다. 한편 시ㆍ도지사는 개발제한구역 내에 주민이 집단적으로 거주하는 지역으로서 지정기준에 부합하는 경우 취락지구로 지정할 수 있다. 취락지구에서는 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 규제를 완화하거나, 주거환경을 개선하고 기반시설을 정비하기 위한 취락지구 정비사업을 시행할 수 있다.

 

개발제한구역의 해제는 광역도시계획에 반영되어 있는 해제가 가능한 총량 범위 이내에서 개발수요 등을 고려하여 단계적으로 추진하여야 한다. 이 때 해제대상지역에 대한 개발계획 및 재원조달계획 등 활용방안 뿐만 아니라 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등을 종합적으로 검토하여야 한다. 개발제한구역은 1971년 7월부터 1974년 4월까지 8차례에 걸쳐 전국에 총 5,397㎢가 지정되어 유지되어 오다가, 2000년 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법」 제정을 계기로 해제가 시작되었다. 서울시의 경우 25개 자치구 중 19개 구에 걸쳐 166.82㎢ 규모의 개발제한구역이 지정되었고 현재는 2019년 12월 기준으로 총 17.69㎢가 해제됨에 따라 서울시 행정구역 면적의 24.6%인 149.13㎢가 개발제한구역으로 관리되고 있다.

도시자연공원구역

도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 죽목의 벌채, 물건의 적치 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획사업을 시행 할 수 없고, 법률에 규정된 행위의 경우에 한해 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수의 허가를 받아 시행할 수 있다.

 

도시자연공원구역으로 지정된 지역에서는 생태 보호를 위해 각종 행위가 엄격히 제한되므로 주민이 집단적으로 거주하는 지역은 취락지구로 지정하여 일부 행위를 허용하고 있다.

 

도시자연공원구역의 지정으로 인해 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소된 토지 또는 해당 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지(매수대상토지) 소유자의 재산권 보장을 위해서 토지소유자가 해당 도시자연공원구역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수에게 토지매수를 청구할 수 있도록 하고 있다.

시가화조정구역

시가화조정구역은 시ㆍ도지사가 지정하고자 하는 때에는 해당 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용 상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시관리계획으로 시가화유보기간을 정하여야 한다.

 

시가화조정구역안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한해서 시행할 수 있다.

 

또한 시가화조정구역안에서는 도시계획사업 외의 다음에 해당하는 행위에 한하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

 

1. 1. 농업ㆍ임업 또는 어업용의 건축물중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 종류와 규모의 건축물 그 밖의 시설을 건축하는 행위
2. 2. 마을공동시설, 공익시설ㆍ공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는데 필요한 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위
3. 3. 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 그 밖에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 경미한 행위

 

위의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위는 [별표 24] ‘시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위’에서 상세히 규정하고 있다.

 

특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 있거나 해당 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 행위 허가를 하지 않아야 하며, 반대로 [별표 25] ‘시가화조정구역 안에서 허가를 거부할 수 없는 행위’에 규정된 행위에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 법 제81조제2항의 규정에 의한 허가를 거부할 수 없게 되어있다.

 

허가를 신청하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 제출하여야 한다.

수산자원보호구역

수산자원보호구역은 해양수산부장관이 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시관리계획으로 지정ㆍ변경한다. 수산자원보호구역은 그 구역을 담당하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 관리해야 하며, 관리관청은 대통령령으로 정하는 바에 따라 수산자원보호구역의 토지 또는 공유수면의 이용실태를 조사하여야 한다.

 

수산자원보호구역 안에서의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 수산자원보호구역에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 해양수산부장관이 수산자원보호구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 사업에 한하여 시행할 수 있다.

 

또한 수산자원보호구역 안에서는 도시계획사업에 의하는 경우를 제외한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위에 한하여 관리관청의 허가를 받은 경우에만 이를 할 수 있다.

 

1. 1. 수산자원의 보호 또는 육성 등을 위하여 필요한 건축물이나 그 밖의 시설 중 「수산자원관리법 시행령」으로 정하는 종류와 규모의 건축물이나 그 밖의 시설을 건축하는 행위
2. 2. 주민의 생활을 영위하는데 필요한 건축물이나 그 밖의 시설을 설치하는 행위로서 「수산자원관리법 시행령」으로 정하는 행위
3. 3.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 또는 「산지관리법」에 따른 조림ㆍ육림ㆍ임도의 설치나 그 밖에 「수산자원관리법 시행령」 에 규정된 경미한 행위

입지규제최소구역

입지규제최소구역은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 지역에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도구역의 하나이다.

 

토지를 보다 압축적이고 효율적으로 이용하고 지역 특성을 살린 다양하고 창의적인 도시공간을 조성할 수 있도록 토지이용규제를 보다 유연하게 하는 것을 목적으로 한다. 입지규제최소구역은 도시관리계획에 따라 시ㆍ도지사, 대도시 시장이 다음에 해당하는 지역 및 그 주변지역에 지정할 수 있다.

 

1. 1. 도시ㆍ군기본계획에 따른 도심ㆍ부도심 또는 생활권의 중심지역
2. 2. 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
3. 3. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1㎞ 이내에 위치한 지역
4. 4. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 주거지역ㆍ공업지역으로 정비가 시급한 지역
5. 5. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시경제기반형 활성화지역

 

입지규제최소구역의 관리에 필요한 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한에 관한 사항 등은 입지규제최소구역계획에서 결정한다. 입지규제최소구역계획으로 용도지역ㆍ지구에서의 토지이용이나, 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한을 강화하거나 완화하여 정할 수 있다. 또한, 입지규제최소구역에서는 다음의 규정을 적용하지 않을 수 있다.

 

1. 1. 「주택법」 제35조에 따른 주택의 배치, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준 및 대지조성기준
2. 2. 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치
3. 3. 「문화예술진흥법」 제9조에 따른 건축물에 대한 미술작품의 설치

 

입지규제최소구역이 지정되면 「건축법」에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 보며, 입지규제최소구역 안의 건축물은 특별건축구역 안에서 특례사항을 적용할 수 있는 건축물로 본다.

입지규제최소구역계획에 대한 도시계획위원회 심의 시 「학교보건법」에 따른 학교환경위생정화위원회 또는 「문화재보호법」에 따른 문화재위원회와 공동으로 심의를 개최하면, 학교환경위생 정화구역 및 역사문화환경 보존지역에서의 행위제한을 완화하여 적용할 수 있다.

이러한 특례사항이 수반되는 입지규제최소구역 지정 및 입지규제최소구역계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시관리계획에 해당하지만, 다른 법률에서 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제하는 경우라도 이 법에 따르지 않고는 결정할 수 없도록 정하고 있다.

입지규제최소구역의 유효기간

입지규제최소구역은 2015년 1월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 일부개정과 함께 신설되었다. 신설 당시 지정권자는 국토교통부장관이었으며, 2019년 12월 31일까지 한시적으로 운영하도록 하였다. 이후 2019년 8월 해당 법을 다시 개정하면서 도시관리계획 결정권자도 구역을 지정하거나 계획을 결정할 수 있도록 허용하였고, 입지규제최소구역의 유효기간을 2024년까지로 5년 연장하였다.

이상으로 토지의 분류 국토의계획 및 이용에 관한 법률상의 분류 용도지구에 대해 알아보았습니다.

오늘로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류를 마칩니다.

끝까지 읽어주셔서 고맙습니다.

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이글을 읽으시는 모든분들께 온갖 좋은일이 눈사태처럼 일어난다