[부동산학개론]부동산의 특성

안녕하세요 이웃님들

바람 인사드립니다.

앞에서 토지의 분류에 대해서 공부를 해봤습니다.

오늘은 부동산의 특성에 관하여 알아보겠습니다.

부동산의 특성

부동산은 크게 토지와 건물로 분류가 됩니다.

토지의 특성

토지의 특성은 자연적 특성, 인문적특성, 경제적 특성으로 구분된다.

자연적 특성

토지가 본원적을 가지고 있는 물리적인 특성으로 선천적이고 본질적이며 불변적인 특성을 가지고 있다.

부동성 (지리적인 위치의 고정성,비이동성)

토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성이다.

※외부효과

모든 부동산 활동은 부동성을 전제로 전개된다. 이처럼 부동산의 위치가 고정됨으로서 부동산

주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산 가격의

영향을 주게되는 현상

부동성으로부터 파생되는 특징

부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 된다.

권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.

부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여 지역분석의 필요성이 요구된다.

부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장으로 존재한다.

부동산활동은 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다.

부동산 시작은 추상적 시장이 되기도 하고, 구체적 시장이 되기도 한다.

토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.

부동산의 가격은 소유권, 기타권리 이익의 가격이며 담보가치의 안정성을 제공한다.

 

영속성(내구성,불변성, 비소모성, 불괴성)

사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이다.

영속성으로부터 파생되는 특징

토지에 감가상각의 적용을 배제시킨다.

토지의 가치보존력을 우수하게 하기 때문에 인풀레이션 헷지의 수단이 되기도 한다.

※헷지

인플레이션일때도 토지의 가치는 떨어지지 않으니 인플레이션에 대한 장벽 역할을 한다.

소유이익과 이용이익을 분리하여 타인이 이용을 가능하게 한다.

토지의 수익등의 유효성을 영속적으로 만든다.

부동산의 가치가 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 된다.

부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 하고, 가격대신 가치라는 용어를 주로 사용하게 한다.

저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.

부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다. 재고시장 형성에 영향을 준다.

또한 부동산의 유량 공급뿐만 아니라 저량 공금도 가능하게 한다.

장기투자를 통해 자본이득과 소득이익을 얻을 수 있다.

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3)부증성(비생산성, 불확장성, 면적의 유한성, 수량고정성)

토지의 희소성의 근거이며 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성이다.

부증성으로부터 파생되는 특징

토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다.

토지부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 된다.

토지의 희소성을 지속시킨다.

부동산활동에 있어 최유효이용의 원칙의 근거가 된다.

토지의 공급제한으로 인해 공급자가 경쟁보다는 수요자 경쟁을 야기한다.

토지이용을 집약화시킨다.

일반적인 지대 혹은 지가를 발생시킨다.

개별성(비대체성, 비동질성, 이질성)

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다.

개별성으로부터 파생되는 특징은 표준지는 선정을 어렵게하며 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 동일한 시점, 동일한 시장, 동일한 재화와 서비스에 대해서는 언제나 하나의 가격만이 성립한다는 원칙의 적용을 배제시킨다. 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다.

개개의 부동산을 독점화시킨다.

부동산활동이나 부동산현상을 개별화시킨다.

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인접성(연결성)

토지는 지표의 일부이며 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다.

인접성으로부터 파생되는 특징은 각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.

소유와 관련하여 경계 문제를 불러일으킨다.

가격형성 시 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연화시킨다.

개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다.

부동산의 용도면에서 대체가능성이 존재하게 된다.

기타

그 밖의 자연적 특성으로는 주로 농촌토지의 특성에 해당하는 배양성, 가경성, 적재성, 지력성 등이 있다.

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인문적 특성

토지가 인간과의 관계에서 가지는 특성

인간이 토지를 대상으로 부동산 활동을 전개할시 발생하는 인위적,후천적,가변적인 특성

토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성은 용도의 다변성,병합.분할가능성,위치의가변성,국토성,지역성으로 나누어진다.

용도의 다양성(변용성)

지역의 사회적,경제적,행정적 환경에 따라 토지가 여러가지 용도로 사용될수있는 특성을 말한다.

용도의 다양성으로 파생되는 특징

최유효이용의 판단근거

적지론의 근거

※적지론:"주어진 토지를 어떤 용도로 사용할것인가"에 대한 입지이론임

가격다원설에 있어 논리적 근거 제공

창조적 이용이 가능함

이행,전환이 가능함

부동산 용도 전환을 통해서 토지의 경제적 공급을 가능하게함.

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병합,분할가능성.

토지면적을 인위적으로 합하거나 나눌수 있는 성질을 말함

병합,분할가능성의 특징

용도의 다양성을 지원하는 기능

합병 증,감가 또는 불할 증,감가를 발생하게 함

균형,적합,기여의 원칙을 지원가능하게 함

부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 함

규모의 경제 플롯테이지현상을 발생하게 함

※ 플롯테이지: 토지의 합병으로 인한 가치 증가 현상

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위치의 가변성

토지는 위치적 존재이고 위치가 지니는 환경가치를 내포하고 있다.

즉 해당토지를 둘러싸고 있는 토지의 인문적 환경이 변한다면 해당토지의 가치가 변화한다.

사회적위치의 가변성(사회환경성)

사회적 환경이 변하는 경우

사회적 환경의 악화 또는 사회적 위치의 변화요인

1) 주거환경이 악화 또는 슬럼화되거나 과밀화되는 경우

2) 사회적 환경이 공장의 전입, 공원의 폐지, 학교의 이전 등으로 악회되는 경우

3)인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

4)도시형성, 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

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경제적위치의 가변성

교통체계,경기순환,고용상태등으로 인해 부동산의 유용성이 변화하는것

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부동산의 경제적 위치를 변화시키는 요인

1)수송 및 교통체계의 정비 등의 경우

2) 경제성장, 소득증대, 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 경우

3) 물가, 임금, 고용 등의 상태로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 경우

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행정위치의 가변성

정부의 정책으로 인해 토지이용 및 거래의 변화가 생기는것

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토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화요인

1) 일정지역을 토지거래허가제로 규제하는 경우

2) 일정지역을 그린벨트로 지정, 대형건축허가의 금지

3)부동산 양도소득세의 완화로 부동산 보유세제가 강화되는 경우

4) 정부의 주태정책, 살림정책의 변화, 도시계획의 변경,토지이용의 공적계획 실시, 부동산가격공시제도의 변화 등

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국토성

토지는 본래 사유이기 이전에 국토라는것을 의미하며 토지의 공개념의 근거가 된다.

국토성으로 파생되는 특징

1)토지는 본래 사유이전의 국토임

2)국가를 전제하지 않느 개인 소유의 부동산은 있을수 없음

3)부동산의 공익개념의 설정이 가능함

4)부동산의 대한 각종 규제의 근거가 됨

지역성

다른 지역과 구별되는 토지의 지역적 특성으로 토지의 부동성에 기인한다.

부동산은 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 상호관계를 통해 사회적,경제적,행정적 위치가

정해진다.

이로인해 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 가지며 이 특성은 그지역 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 준다.

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경제적 특성

부동산 특히 토지에 대한 인문적 특성을 세분화하여 경제적 측면에서 고찰했을 때 발견되는 특징으로서, 여기에는 희소성, 투자의 고정성, 토지개량물(improvements, 지상 부가물)의 토지 효용 변경성, 위치의 선호성, 고가성 등이 있다.

 

1. 희소성

토지의 희소성은 토지의 자연적 특성인 부증성 등으로 인한 토지공급의 비탄력성에 기인하며, 특히 토지이용의 관점에서 희소성의 문제는 토지에 대한 인간의 수요량과 그 이용 능력의 상태에 따라 발생하고 변화한다.

해결방안: 부동산의 신규개발,집약적이용,인구억제,분산정책,개발제한구역 축소 등

2. 투자의 고정성

대지와 건물에 투자한 비용의 회수까지는 많은 기간이 소요되는데, 이것을 투자의 내구성(durability) 또는 투자의 고정성이라고 한다.

특징

자연적 특성인 영속성으로 인하여 토지를 최유효이용상태로 경제적 위치를 가변시키는 데는 시간과 비용이 소요되고, 투하자본 회수 기간이 장기적이다. 또한 행정적 요인 등에 의한 토지이용 규제에 대하여 능동적이고 기동성 있는 적응이 어렵다.

 

3. 토지개량물(지상부가물)의한 효용의 가변성(변경성)

토지개량물(land improvements)

노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 정착 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물, 구조물, 관개시설 등을 말한다. 이는 토지상의 개량물과 토지에의 개량물로 구분할 수 있다.

토지상의 개량물(improvement-on-land, 지상의 부가물) : 토지상에 설치되어 부착된 물건으로 보통 토지와 일체로 취급된다.

예) 건물, 다리, 입목, 주차장

토지에의 개량물(improvement-to-land, 토지에 대한 부가물)

다른 토지로부터 대상 토지에 연결되어 온 물건으로, 이는 대상 토지의 조성, 개간 등을 위해 토지에 투하된 자본으로 토지에 체화된 것이다.

예) 도로, 철도, 상하수도, 전선

토지의 환경성과 토지개량물의 관계

토지는 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 그 인근 지역의 사회적, 경제적, 행정적 제 요인의 영향을 받음과 동시에 그 해당 토지를 둘러싸고 있는 토지개량물의 영향을 크게 받는다.

 

4. 위치의 선호성

용도 적인 관점에서 위치 선호성

① 주거지 : 주거생활의 편리성을 기본으로 하는 쾌적성이 양호한 위치

② 상업지 : 상업 수익성을 기본으로 하는 수익성이 양호한 위치

③ 공업지 : 공업 생산성을 기본으로 하는 생산성이 양호한 위치

④ 농업지 : 농업 생산성을 기본으로 하는 생산성이 양호한 위치

위치 선호의 가변성

인간이 필요로 하는 토지의 위치 또는 지역의 선호도는 시간의 경과에 따라 변화하는 가변성을 가지고 있다.

5. 고가성

부동산은 다른 상품에 비하여 가격이 비싸다. 또한 일부분을 따로 나누어서 소비하거나 구매하기도 어렵다. 이러한 사실은 저소득층의 부동산 시장에 대한 진입장벽으로 작용하는 경우가 많은데, 우리나라와 같이 금융기관으로부터 공식 융자를 받기가 어려운 경우에 진입장벽은 부동산으로부터의 이익을 소수의 시장 참여자만이 누릴 수 있는 부작용을 낳기도 한다.

즉, 고가성으로 인해 부동산 시장에의 진출입을 어렵게 한다.

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건물의 특성

동질성

건물은 인위적인 축조물이고 동일자재를 이용해서 같은 성질의 건물을 대량으로 생산할수있다.

생산가능성(건축생산성)

거눌은 샐산 가능한 축조물이고 개,보수를 통해 수명도 연장 가능하며 재개발이나 리모델링을 통해서 개축,증축으로 규모를 증가시킬수있다.

건물은 건축에 의해서 생산되기때문에 생산가능성을 지니고 있다.

이동가능성

토지에 정착되는 건물은 원칙적으로 부동성 갖는다.

최근 건축기술 및 설계의 발달로 인하여 모빌하우스,조립식주택이 등장함으로써 이동가능성이 높아지고 있다.

비영속성

시간이 지날수록 사용가치는 하락하는 특성

토지와 달리 건물은 인위적인 축조물이므로 재생산 가능한 구조이며 내구소비재로 내용연수를 가지는 부동산이므로

시간이 흐름에 따라 소모되거나 마멸될수있다.

지배성(종속성)

건물은 토지위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 지상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성

건물은 토지의 위치,용도에 따라 영향을 받을수있다.

토지는 건물의 용도,이용상황등에 의해 어느정도 영향을 받는다.

이상으로 부동산의 특성에 대해 알아보았습니다.

끝까지 읽어 주셔서 고맙습니다.

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이 글을 읽으시는 모든분들께 온갖 좋은일이 눈사태처럼 일어난다.