[부동산학개론]토지의 분류/2-1)국토의 계획 및 이용에 관한법률상의 분류(용도지역)

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토지의 분류

2)국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류의 큰틀을 잡아 보았는데요

오늘은 첫번째로 용도지역에 대해 알아 보겠습니다.​

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용도지역

용도지역은 토지의 이용이나 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역ㆍ지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이다.

모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과 용도지역제의 규정을 강화ㆍ완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구로 구분된다.

용도지역을 계획할 때에는 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호, 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 도시의 규모 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정해야 한다.

또한, 국가나 지방자치단체는 정해진 용도지역의 효율적인 이용 및 관리를 위하여 그 용도지역에 관한 개발ㆍ정비ㆍ보전에 필요한 조치를 마련하여야 한다.

용도지역 안에서 토지를 이용하거나 건축물을 건축하려는 때에는 법률에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률, 건축물의 용도ㆍ종류ㆍ규모 등을 따라야 한다.

용도지역은 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같이 구분한 다. 도시지역 및 관리지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에 따라 더욱 세분되며, 각 지방자치단체의 조례에 의해 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다.

용도지역의 유형

1. 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

- 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

- 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

- 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

- 녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

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주거지역

주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 중의 하나이다.

상업지역, 공업지역, 녹지지역과 함께 도시지역에 속한다.

주거지역은 양호한 주거환경 유지 및 적정 주거밀도 등을 우선적으로 고려하여 지정하고, 일조권 및 사생활 보호를 위하여 가급적 정형화한다.

일상생활에 필요한 교육시설, 생활용품의 구매시설, 기타 필요한 공공시설에 대한 접근성 및 이용의 편리성을 확보하는 등 주민의 일상생활을 영위하는 데 불편이 없도록 계획한다.

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주거지역은 개발밀도, 주택유형 등을 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정한다.

1. 1. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
2. 가. 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
3. 나. 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
4. 2. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
5. 가. 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
6. 나. 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
7. 다. 제3종일반주거지역 : 중,고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
8. 3. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

상업지역

상업지역은 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하고, 상업ㆍ업무ㆍ사회ㆍ문화ㆍ시설 등의 집적을 도모할 필요가 있는 토지이용공간으로 확보한다.

상업지역 입지는 도로, 철도와 같은 교통시설의 현황과 계획을 감안하고, 사람과 물자의 유동량에 따라 적절하게 배분한다.

상업지역은 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로 하여, 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치 및 이용의 편리성과 업무수행의 능률성을 확보하여야 한다.

도심기능 및 서비스 범위를 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정하며, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 「도시ㆍ군관리계획수립지침」에 따라 상업지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다

1. 1. 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
2. 2. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
3. 3. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
4. 4. 유통상업지역 : 도시내 또는 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

공업지역

공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 도시지역 중 하나로서 공업의 편익을 증진을 목적으로 한다.

공업지역은 주거지역과의 혼재를 피하여 오염 피해를 방지하고, 공업생산의 능률성을 높일 수 있도록 지형지세, 풍향, 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 입지한다.

공업지역은 공업의 성격과 규모를 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정한다.

 

1. 1. 전용공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
2. 2. 일반공업지역 : 환경을 저해(沮害)하지 않는 공업을 수용하기 위하여 필요한 지역
3. 3. 준공업지역: 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거·상업·업무기능의 보완이 필요한 지역

 

공업지역에서의 토지이용은 건폐율 70% 이하, 용적률 150% 이상 400% 이하로 제한되며 해당 조례를 통해 더욱 구체적으로 관리된다. 또한, 공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류를 법령 및 조례에 따라 정하고 있다. 공업지역에서는 규모 3만㎡ 이상의 토지의 형질 변경이 제한된다.

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녹지지역

녹지지역은 도시지역 안의 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도지역의 하나이다.

녹지지역은 다음과 같이 세분화하여 지정한다.

1. 1. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
2. 2. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
3. 3. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

 

녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 건폐율은 20% 이하, 용적률은 100% 이하로 정하고 있으며, 이 범위 내에서 해당 지방자치단체의 조례로 더욱 구체적으로 정한다.

2. 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

- 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역

3. 농림지역

도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

4. 자연환경보전지역

자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역