부동산 세금 및 청약시 무주택 조건알아보기

안녕하세요 이웃님
주말 잘보내고 계신가요?

 

 

 

 

부동산 세금과 관련한 사항 및 청약에 관한 사항은 앞전에 포스팅한적이 있습니다.

오늘은 좀더 종합적으로 부동산 세금과 청약시 무주택에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

[부동산 관련세금과 청약시 무주택자]

부동산 세금 
부동산과 관련된 세금은 취득세,재산세,종합부동산세,양도소득세등이 있습니다.
취득세는 부동산 매입을 했을때 발생하는 세금이고,  매입한 후 부동산을  보유하는 과정에서 발생하는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’  그리고 부동산 매도 시 차익에 대해 발생하는 세금이 ‘양도소득세’입니다. 

취득세 
동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금으로  부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 합니다.  
취득가액은 취득자가 신고한 가액을 기준으로 하나 미신고 및 시가표준액미달시 시가표준액으로 계산 합니다.
국가 또는 법인 등 사실상 취득가액이 입증되는 거래인 경우사실상의 취득가액에 의하여 계산한다. 

취득세 감면 
취득세 감면조건은 여러가지가 있습니다.
그중 취득세 감면조건과 절차 대상에 대해 알아보겠습니다

생에최초 취득세 감면 
감면조건 
생에최초에 최초로 부동산을 구입하였다면 취득세가 면제 되는데 최고 200만원 까지입니다.
납부 세액이 200만원 이하이면  전액면제,200만원 이상 추과되는 금액만 납부하면 됩니다. 
1.무주택자:구입당시 본인과 배우자는 국내에서 주택을 소유한 이력이 없어야한다 .
주거용 오피스텔은 주택이 아니므로 감면대상에서 제외한다 
2.주택가격: 소득과 주택면적과는 상관없이 주택 가격이 12억원이하 
3.신청기간:2025년 12월 31일까지 적용 
4.실거주의무: 생에 첫 주택 구입 후 3년동안 실거주의무를 준수하여야 하며,미거주 및 임대시 감면받은 세금을추징한다는점 유의해 주시기바랍니다. 

신혼부부 취득세 감면
감면조건 
신혼부부가 생애처음으로 주택을 구입한 경우, 주택가액 12억이하 주택에 적용되며
6억이하 100%감면,6억초과~12억이하 50% 감면 받습니다.
2025년 12월 31일까지 신청가능합니다. 

신생아 출산 취득세 감면 
감면조건 
신생아 출산 취득세 감면의 조건은 2024년 1월1일~2025년12월31일 사이 자녀 출산 가정으로
최대 500만원까지 취득세가 감면되며 자녀를 출산 한 후 5년 이내 주택을취득하거나, 
주택을 구입이후 1년 이내 자녀를 출산한 경우용되며 다른조건과 동일하게 주택가격은 12억 이하여야 하며
1가구 1주택에만 적용됩니다.
신생아 출산 취득세 감면 해택을 받은 경우 ,3년동안 실거주 의무 를 준수하여야 합니다.

취득세 감면 신청방법 
주택구입후 60일 이내 관활 지자체 세무과에 신고 하여야 하며 필요한 서류는 아래와 같습니다.
필요서류 
1.주민등록등본 
2.가족관계증명서 
3.주택매매 계약서 
4.취득세 감면 신청서(관할구청제공) 

일시적인 2주택자 취득세 중과배제 
조정지역내에서 일시적인 2주택자가 종전주택을 3년이내에 처분하면 취득세 중과세율적용 배제 합니다.

인지세 
부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등의 증서를 작성하는 경우,  
증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 소인하여야 한다. 
기재금액에 따라 인지세 세액을 참고하시기 바랍니다. 

재산세 
재산세(財産稅)는 소유한 재산에 대해 정부나 지방 정부에 지불하는 세금을 가리킨다.  
재산세는 부동산, 자동차, 보석, 예금 등과 같은 재산에 부과될 수 있다.  
재산세의 부과액은 지방세법을 따른다. 

재산세 납부대상자 
6월 1일 기준으로 그 재산을 실질적으로 소유한 사람 또는 법인을 납세의무자로 지정한다. 
재산은 6개월 이상 존재한 토지, 주택, 일반 건축물과 선박 및 항공기에 한한다. 

제산세율 

종합부동산세 
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여  
인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제 금액을 초과하는 경우 
그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 

양도소득세 

양도세 
양도소득세는 줄여서 양도세라고 하며 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권 이나  
특정 시설물에 대한 이용권 · 회원권 ,주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 
기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해  부과되는 세금이다.  
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에  
예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과된다.  
양도세의 경우 양도가액(팔아넘긴 가격)과 취득가액(샀던 가격)은 원칙적으로 토지와 개별주택의 경우  
국토교통부의 개별공시지가 및 개별주택가격을 적용하며, 일반건물 및 공동주택(아파트 등)은  
국세청의 기준시가를 적용해 계산한다. 

일시적인 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 
현행 세법은 농어촌주택과 일반주택을 1채씩 소유한 상태에서 일반주택을 먼저 양도한 경우 
비과세를 적용(1세대 2주택이라 하더라도 투기성이 거의 없다고 보아 비과세를 적용)  

종류별 일시적 1가구 2주택 비과세 요건
① 이사로 인한 일시적 2주택 
1세대 1주택자가 이사를 가기 위해 다른 주택을 취득하면 일시적 2주택 된다.
새로운 주택을 취득한 날로부터 종전 주택을 3년 내 양도하는 경우 양도세를 비과세한다.  
부득이 새로운 주택 취득 후 3년 이내 양도하지 못한 경우  
한국자산관리공사에 매각 의뢰, 법원에 경매 신청, 공매 진행 등으로 3년 후에 양도되더라도  
비과세를 적용한다. 
② 상속으로 인한 일시적 2주택 
상속으로 받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하면  
국내에 1채의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세가 적용된다.  
첫째는 상속받은 주택이 실제 거주용이었고, 둘째는 상속 후 5년 이내에 해당 주택을 처분해야 한다. 
만일 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우  
다음 각 호의 선순위에 따른 1주택을 처분한 경우 비과세를 적용한다. 
● 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 
● 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상일 경우 
피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 등 
절세 대책 : 일반주택을 먼저 양도하는 것이 훨씬 유리하다.  
다만, 2013년부터는 상속 당시에 보유한 일반주택만 이 같은 혜택을 받을 수 있다는 점에 주의해야 한다.  
상속 이후에 구입한 일반주택에 대해서는 더 이상 양도세 비과세 혜택을 적용하지 않는다.
③ 동거 봉양 또는 혼인으로 인한 일시적 2주택 
노부모 봉양으로 인한 2주택인 경우
1세대 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속을 부양하기 위해 세대를 합친 경우 
합가한 날로부터 10년 내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세를 한다 
(단, 양도일 현재 당시에 비과세 요건을 갖추어야 한다). 

혼인으로 인해 2주택이 되는 경우 
혼인한 날로부터 5년 내 먼저 양도한 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다. 
절세 대책 : 비과세 요건을 충족시킨 주택을 먼저 양도한다. 
동거봉양의 경우 여의치 않으면 세대 분리 후 양도를 한다. 
④ 농어촌주택과 일반주택 등 2주택 
농어촌주택과 일반주택이 있는 상황에서 일반주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다.  

 
농어촌주택이란 수도권(서울·인천·경기도) 외의 지역 중 읍(도시지역을 제외) 또는 면 지역 소재 주택과  
이농민이 취득 후 5년 이상 거주한 주택, 귀농주택, 상속받은 주택을 말한다.  
농어촌주택 판단은 상당히 난해하므로 반드시 법조문을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 
절세 대책 : 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 있다.  

 
1가구 1주택 양도세 비과세 요건 

일시적인 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

청약사항 

무주택자 
세대주 및 세대원 전원 적용
청약 신청자는 본인을 포함하여 세대원 전원이 집을 소유하지 않아야 무주택자로 인정받을수 있습니다. 
여기에는 배우자,직계존속(부모님),직계비속(자녀),그리고 배우자의 직계존속이 포함됩니다. 
또한 주민등록상 주소지가 다른 배우자도 무주택 여부에 포함됩니다. 
만약 배우자가 별도의 세대에 속해있어도,동일한 세대원으로 간주하여 집이 없는 상태를 확인합니다. 

무주택자 조건 완화 
현 수도권 전용면적 60m2이하,공시가격 1억6천만원 이하(비수도권 1억원 이하)의 아파트와 
비아파트만이 청약시 무주택으로 인정 
수도권아파트와 지방아파트 현행기준 유지 
비아파트 기준완화 
수도권 85m2이하 ,공시가 5억원이하 
지방 85m2이하 공시가 3억원이하 
다세대,다가구,연립주택,단독주택,도시형생활주택,소유자도 일정조건 충족시 무주택자 인정

무주택 세대 구성원 
무주택세대구성원이란 세대원 전원(세대주와 세대원 전부)이 주택을 소유하고 있지 않은 경우,  
그 동일한 세대를 구성하는 구성원 전부를 말합니다. 

1. 청약 신청인 
2. 청약 신청인의 배우자 
3. 세대별 주민등록표 함께 등재된 청약 신청인의 직계존속 및 청약 신청인의 배우자의 직계존속 
부모, 장인, 장모, 시부모, 조부모, 외조부모 등 
4. 세대별 주민등록표 함께 등재된 청약 신청인의 직계비속 및 그 배우자 
아들, 딸, 사위, 며느리, 손자, 손녀, 외손자, 외손녀 등 
5. 청약 신청인의 세대별 주민등록표에 함께 등재된 청약 신청인의 배우자의 직계비속 
배우자의 전혼자녀 등 신청인은 당연히 포함되는 것이고, 배우자의 경우, 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는지 여부를  불문하고무조건 세대구성원의 범위에 포함됩니다. 

무주택조건 
만60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)이 주택(분양권 등 포함)을 소유하고 있는 경우 
(단, 노부모부양 특별공급의 경우는 적용 제외) 
공부상 주택으로 등재되어 있으나 실제 주택이 아닌 경우로서 부적격자로 통보 받은 날로부터 
3개월 이내에 실제 용도로 공부를 정리한 경우 
무허가건물을 소유하고 있는 경우 
소형 저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서주택의 공급을 신청하는 경우 
국민주택 일반공급 및 민영주택 일반공급에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로  
공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외함) 

소형 저가주택이란 입주자모집공고일 기준 전용면적 60m2 이하로서  
가격이 8천만원 (수도권은 1.3억원) 이하인 주택 또는 분양권 등을 말합니다 
주택 소유권으로 보는 분양권, 입주권의 범위 분양권등 신규계약자:공급계약 체결일 기준일을
주택소유로 봅니다 
미분양 주택을 최초로 공급받는 경우는 제외되나,해당분양권등을 매수한 경우는 주택소유로 본다 
분양권등 매수자: 매수 신고한 분양권등부터 적용하며(실거래 신고서상)매매대금 완납을을 기준으로 
주택소유로 본다 

소형주택의 범위:소형주택의 범위는 분양권등을 포함하며,공급계약서의 공급가격(선택품목제외)을 
기준으로 판단한다 
소형주택의 범위는 전용면적 60m2 이하로서 주택가격이 1억원(수도권 1억6천만원)이하인 
주택 또는 분양권,입주권을 말합니다 
주택(분양권 등 포함)을 소유하고 있는 직계존속과 직계존속의 배우자는  가점항목의 부양가족으로 보지
않는다 
부양가족판단시 직계비속은 미혼자녀와 부모가 모두 사망한 미혼의 손자녀인 경우에 한정하여 인정 

청약시 주택또는 분양권등을 소유한것으로 보지 않는 경우(무주택으로 인정하는 경우) 
※ 지분 소유시에도 주택소유로 인정되며,무주택으로 인정되더라도 자산(부동산)가액에는 포함하여 산정됨 
①상속으로 이하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체(LH)로부터  
부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 공유지분을 처분한 경우 
② 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각항의 1에 
해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 
가.사용승인후 20년이 경과된 단독주택 
나.85m2 이하인 단독주택 
다.소유자의 본적지에 건축되어있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로 부터 상속등에 의하여 이전받은단독주택 
③개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양완료하였거나 부적격자로 통보 받은날로부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 
④세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택법의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고있는 경우 
⑤ 20m2이하의 주택 또는 분양권을 소유하고 있는경우(단 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권을 
소유한 자 제외) 
⑥공부상에는 주택으로 등재되어 있으나 폐가,멸실,타용도로 사용되고 있는경우로서 부적격자로 통보 받은날 부터 3개월 이내에 이를 멸실 또는 실제용도로 공부를 정리한 경우 
⑦ 무허가 건물(건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물)을 소유하고 있는경우 (소유자가 해당 건물이  
건축당시의 법령에 따라 적법한 건물임을 증명 하여야 함) 

*소명방법:해당주택이 종전의 건축법에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물로서  
무허가주택에 해당되는지를 확인하는 내용의 민원회신문을 해당 지자체(시.군.자치구)로 부터 받아서 제출 
⑧ 입주자을 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는경우 
(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다.) 
⑨ 매매외 상속,증여,등의 방법으로 분양권을 취득한 경우 
⑩ 보유한 분양권등이 2018년.12월.11일 전에 입주자 모집승인 신청(사업주체가 국가.지자체.LH.지방공사인 
경우에는 입주자 모집공고),지역주택조합의 사업계획승인신청,도시 및 주거환령정비법에 따른  
관리처분계획인가 신청, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법  제 29조에 따른 가로주택정비업 이나 
소규모재건축사업의 사업시행계획승인 신청을 한 사업에 의한 것인 경우 

 
이것으로 부동산 세금과 청약시 무주택 조건에 대해 알아보았습니다
고맙습니다.