[부동산학개론] 부동산 시장이론 알아보기

 

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너무 오랫만에 부동산 공부를 이어가다보니 단절된 느낌입니다.

그래도 꿋꿋하게 포스팅을 해보겠습니다.

오늘은 부동산 시장이론에 대해 알아보겠습니다.

부동산 시장이론

시장의 개념

시장: 물건을 사고 파는곳

물건을 팔고자 하는 사람과 사고자 하는 사람이 모여있는 곳

물건의 거래가 이루어지는곳

※시장의 가장 중요한 기능은 자원의 배분이다

자원의 배분: 재화와 서비스 ,생산요소를 필요한곳에 보내는것

시장의 형태

시장의 형태는 완전 경쟁시장과 불완전 경쟁시장으로 구분된다.

완전경쟁시장: 이론적인 존재로 현실성이 떨어진다.

완전경쟁시장의 성립요건

① 다수의 판매자와 구매자가 존재해야한다.

② 상품의 품직이 동일해야한다.

③ 시장의 진입과 탈퇴가 자유로워야 한다.

④ 시장 조건에 관하여 완전한 정보를 갖고있어야 한다.

완전경쟁시장의 특징

① 시장가격을 주어진 그대로 받아들이는 가격(임대료) 순응자이다.

② 개별기업이 직면하는 수요곡선은 완전 탄력적이다.

③ 일몰일가의 법칙이 성립된다

일몰일가의 법칙

한물건에는 오직 하나의 가격만 존재한다는

경제학적 가설로 19세기 영국 경제학자 월리엄 스탠리 제본스가 무차별의 법칙이라는 이론으로 제시

이가설의 논거는 어떤물건이 다른가격으로 판매될 경우 차익거래를 통해 결국 하나의 가격으로 수렴한다는 것이다

불완전 경쟁시장: 현실에 존재하는 모든 시장을 말하며 독점시장,과점시장,독점적경쟁시장으로 구분된다.

독점시장: 한상품의 가격이 단일기업에 의해 이루어지는 시장

과점시장: 동질적,이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘이상 소수인 경우.

독점적 경쟁시장: 동일한 상품이 아닌 동종,이질적 상품을 생산하는 공급자가 다수인 경우를 말한다.

불완전 경쟁시장의 성립요건

① 재화의 개별성

② 자유롭지 않은 시장진입과 퇴거

③ 정보의 불완전성

※ 부동산 시장은 완전 경쟁시장의 요건을 만족하지 못하지만 학문적으로 분석할때는 완전 경쟁시장으로

가정하는 것이 합리적이다.

부동산 시장

매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는곳

부동산 시장의 특성과 기능

부동산 시장의 특성

① 시장의 국지성(시장의지역성) => 부동성

부동산 시장은 지리적 공간과 결부되어 있기 때문에 공간적 적용범위가 일정지역에 국한되는 특성을 지닌다

② 상품의 비 표준화성 => 개별성(일몰일가의 법칙이 적용되기 힘들다.)

부동산은 상품의 표준화가 불가능하고 대량생산이 곤란한 특성을 지닌다.

③ 거래의 비공개성(은밀성) => 개별성

부동산 거래사실이나 거래내용이 공개되지 않는다(정보탐색비용 발생)

④ 시장의 비조직성(집중통제의 곤란)=> 개별성

⑤ 수급조절의 곤란성=> 부증성

수요와 공급의 조절이 곤란하여 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.

⑥ 매매기간의 장기성

단기적 거래가 곤란한 경우가 많음( 고가의 상품으로 현금화가 어려움=> 환금성,유동성 떨어짐)

⑦ 법적제한의 과다

⑧ 자금의 유용성과 밀접한 관계

부동산 시장의 기능

모든시장의 1차적인 기능인 자원배분(시장의 가장 중요한 기능),교환,가격의 형성,양과질의 조정기능(경쟁)

효율적시장

부동산의 새로운 정보가 지체없이 부동산 가치에 반영되는 시장

약성 효율적시장: 현재의 부동산 가격이 과거의 정보를 완전히 반영된 시장(기술적 분석)

준강성 효율적시장: 공개되는 모든 정보가(과거와 현재)의 부동산 가격에 반영되는 시장(기본적 분석)

강성 효율적시장: 과거,현재,미공표된 미래의 정보까지 신속 정확하게 반영하는 완벽한 효율적 시장(분석 불필요)

※미공표 정보를 선점하는자가 준강성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻는것이 가능하다

강성 효율적 시장은 비공개된 정보까지 반영되므로 초과수익을 획득할수 없다.

할당적 효율적시장

자원의 배분이 효율적으로 이루어져 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할수 없는 시장

따라서 약성이나 준강성 시장에서는 정보비용이 존재한다.

정보가치와 정보비용이 같아서 초과이윤이 없는 시장을 말한다.

할당 효율적 시장에서 초과이윤은 존재 할수 있다.(다만 초과이윤의 크기가 초과이윤 획득을 위한 정보를 얻는

비용과 같다는 의미이다)

이것으로 부동산 시장이론에 대해 알아보았습니다.

끝까지 읽어 주셔서 고맙습니다.

 

이글을 읽으시는 모든분들께 온갖 좋은일이 눈사태처럼 일어난다.